住建部重磅发声！楼市，大水漫灌要来了
救市的节奏，越来越快了！新年开工第一天，住建部就召开了一次重要会议。而会议讨论的主角，就是这段时间沸沸扬扬的房地产白名单。会议上，住建部主要强调了一个精准，两个闭环。所谓精准，会议上提出：各地要高度重视城市房地产融资协调机制有关工作，精准提出房地产项目“白名单。言下之意就是，各地在筛选名单时，心里要有杆秤，别什么萝卜都往车上装。两个闭环则是“推送—反馈”的工作闭环，以及“发放—使用—偿还”的管理闭环。前者的意思是，银行不能装傻，能不能放款必须有回应。后者的意思则是开发商要专款专用，关键是借钱要记得还。一场会议，把地方、银行、开发商都给cue了一遍。大家一定还记得，就在上个月的26号，住建部就曾召开过一场城市房地产融资协调机制部署，也是在那一次会议上正式明确了房地产白名单的救助对象。这才一个月不到的时间，为何住建部又一次将这件事搬上会议桌呢？原因无他，就是在立规矩。因为房地产白名单的扩张速度，超过了很多人的想象。据中国建设报在2月4日公布的数据，房地产项目第一批白名单涉及：26个省份170个城市；涵盖项目共有3218个；其中有83个项目获得贷款，共计178.6亿元。而此次住建部会议中披露出的数据显示，房地产白名单已经扩展至：29个省份214个城市；地方推送的项目数量达到5349个；已有162个项目获得银行融资共294.3亿元；而要是根据几个国有大行的统计口径来看，目前房地产白名单涉及的楼盘数量，还要更上一层楼。根据公开信息显示，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等几大国有银行，目前获取、对接的项目数量已经超过8200个！从第一批白名单出来到现在，也就半个月多的时间，房地产白名单的体量扩大了2.5倍，资金量同样翻了一番，而且还在以一种极快的速度增长着……住建部之所以重视房地产白名单，还因为白名单的飞速扩张，给整体的经济带来了一些可喜的变化。大年初一，央行发布了1月的社融数据，其中最令人惊讶的便是 狭义货币 (M1)的变化。2024年1月，我国的M2的同比增速是8.7%，有明显回落，但M1却大幅跳涨，升到了5.9%，这个增速创下了11个月以来的新高。M1和M2的剪刀差也随之大幅缩小。以前我国M2连连暴增，M1却一路下行，也就是说央妈在拼命发钱，但是钱却在机构里空转。可这一次M1的反弹说明，社会上流通的钱终于变多了，央妈放出来的这么多水，终于流出来了。那么为什么今年1月的M1会突然跳涨呢？城中村改造和保障房建设是一个原因，国家队进场护盘股市也是一个原因。而房地产白名单的不断扩张，更是非常重要的原因。仅1月份，白名单上的项目就从银行拿走了178.6亿的贷款，这笔钱相当于是地方盯着银行把钱放进项目口袋里的，直接、高效，没有中间商。更关键的是，从目前房地产白名单的扩张速度来看，M1后期的增长都是有保障的。目前银行已经为全国白名单项目融资294.3亿元了，并且还有1236亿元的贷款已经审核完毕，正在陆续发放。而这些钱，还只是冰山一角。眼下银行对接的白名单项目多达8200多个，据联昌证券预测，这8000多个白名单项目的贷款总额可能会达到3.2万亿，而且其中三分之一都是新贷款。3.2万亿！这个资金体量，跟三大工程所需的资金体量不相上下了。房地产白名单或许将成为“第四大工程”也未可知。就在2月5日，央行将 存款准备金率下调 0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元。无疑这将推动M2的再次上涨，不过有了房地产白名单这个“接水神器”，预计央妈接下来的放水动作还将加快。大批资金流向楼市，尤其是新房市场，好处是显而易见的。最重要的一点，就是有助于楼市重铸信心。当下楼市中，一二手房在成交方面的差距是越来越大了。从国投证券发布的13成新房和二手房成交面积指数中可以明显看出，过去一年二手房和新房成交形成了一个巨大的剪刀差。另外据克而瑞统计，2023年全国30个重点城市的二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。而在整体成交占比重，二手房的成交量占比已经达到53%，首次超过一手房。为什么会这样？无非就是越来越多的人觉得，买二手房更保险。可是，楼市要想真正重新站起来，新房市场才是关键。毕竟只有新房成交起来了，价格回稳了，才能让板块价值轮动，让一些持有优质资产的出险房企回血，让土地市场焕发活力，让地方的钱袋子有支撑……这是一个巨大的连锁反应。不过这一次住建部会议中，要求各地要形成“发放—使用—偿还”的管理闭环。还是体现出房地产白名单剧烈扩张下的一些隐忧，也就是债务的偿还问题。这一次银行如此大规模且快速的给白名单项目授信，一方面是因为高层督促，另一方面则是因为，各地的白名单是有各地政府上报的。这说明各地在为白名单项目充当背书。可是说起还钱这件事，各地现在也没有余粮，所以给白名单项目的这一大笔钱，最终的还款来源大概率来自项目销售。我们再看一看目前各地上报白名单项目数量的分布情况。云南申报的数量最多，达619个，融资需求达1519亿元。湖南次之，申报项目为566个，融资需求也超过1300亿。接下来是重庆、郑州……这些省份和城市的共同点是什么？保交楼任务重，地方债压力大、新房库存量高企……房地产白名单的迅速落地扩张，是对全国楼市，尤其是新房市场的一次提振。不止是资金的流入，还有政策源源不断的支持。因为地方要还债，就需要有人来买房，而要想人们买房，就需要更大的政策力度支持。前两天央妈大幅下调LPR 25个基点，而很多国际金融机构都表示，这只是一个开始。像瑞士最大的商业、私人银行瑞银就认为，央行将在未来几个月进一步降息，预计年内可能再降息10-20个基点、再降准25个基点，并结合使用一些其他流动性工具，包括进一步增加PSL投放等（预计会增加3000-5000亿额度）。今年的楼市，必将迎来大水漫灌。不过资金确实是多了，但在流向的侧重上，一定不会是雨露均沾的现在房地产白名单刚刚落地，上面盯得紧，地方积极性高，所以整体是大上快干，给人一种普降甘露的感觉。但是到了中后期，银行对不同地方、不同房企项目的授信额度，一定是有区别的。最近，中指研究院和天风证券研究所，对各城市优质项目数量和白名单申报数量，做了一个统计预估。这其中的优质项目，主要指的是项目符合住建部在上个月提出的五点要求，即：1、项目还在动工，或者短期停工；2、有融资金额匹配的抵押物；3、主办银行负责，资金封闭管理；4、预售资金还在，或者已经追回；5、有详细资金计划。像成都、西安青岛等城市，这一类的优质项目数量是远远高于已申报的白名单项目数量的，所以后期这些城市的白名单申报数量还会增长。而毫无疑问，银行也更愿意给这些城市的优质项目授信。但是像郑州、重庆，申报的白名单项目数量已经远远超过优质项目的数量。也就是说，这两个城市报上去的很多项目，银行未必会批。所以，虽然白名单项目背后涉及着万亿级别的资金，但是要想争夺更多的资金占比，依旧要靠各个城市的楼市基本盘。对于购房者而言，各地房地产白名单的申报数量，完全可以当做一个反向指标来看。谁上报的多，就代表谁的底子薄，谁的风险大。而最后银行获批的白名单项目数量，才是检验各城市楼市底盘的验金石。扫码加我，了解更多南昌政策热点
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